Belastingen bij aankoop van een eerste woning.
Een eigen huis kopen blijft voor velen een droom, maar zonder inzicht in de bijhorende belastingen kan die droom duurder uitvallen dan verwacht. Lees zeker verder om te ontdekken waar je op moet letten en onverwachte kosten te vermijden!
De baksteen in je maag kan oprispingen veroorzaken als je geen rekening houdt met de belastingen die je bij aankoop van een stekje moet betalen. Die kunnen in Vlaanderen variëren van 2% registratierechten tot 21% btw. Wat je moet weten om je daarin niet te verslikken, legt fiscaal expert Michel Maus uit. Je één dag domiciliëren op je nieuwe adres zal de fiscus doen steigeren.
Het Laatste Nieuws
De eerste vraag die zich stelt: wordt jouw huis of appartement als 'nieuw' beschouwd? Als dat het geval is, moet je 21 procent btw betalen op de aankoopprijs. En pas op, het gaat hier niet alleen om effectieve nieuwbouw, die je bijvoorbeeld op plan koopt. Ook na de oplevering van het gebouw beschouwt de fiscus het nog een hele tijd als nieuw, meer bepaald tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op de eerste dag dat het in gebruik genomen is.
GESPLITSTE VERKOOP
Een belasting van 21% btw op de aankoopprijs is natuurlijk een serieuze meerkost. Om dit te compenseren, werken heel wat projectontwikkelaars met een gesplitste verkoop, waarbij de grond en het gebouw apart worden verkocht aan de koper. Dit heeft als voordeel dat je enkel op de waarde van het gebouw 21% btw moet betalen. Op de verkoop van de bouwgrond is dan geen 21% btw, maar 12% registratierechten verschuldigd. Als het nieuwe gebouw samen met de grond wordt verkocht, dan is op de volledige verkoopprijs 21% btw verschuldigd.
BTW VS. REGISTRATIERECHTEN
Wanneer de woning of het appartement dat je wil kopen geen 'nieuw gebouw' is, moet je geen btw, maar — net zoals op bouwgrond— registratierechten op de aankoop betalen. Dat is fiscaal voordeliger. In principe bedraagt het tarief van de registratierechten op de aankoop van een onroerend goed in Vlaanderen 12%. Maar bij de aankoop van een 'enige en eigen woning' worden de registratierechten onder bepaalde omstandigheden verlaagd. Vóór 1 januari 2025 gold een tarief tot 3%, maar de nieuwe Vlaamse regering heeft dit op 1 januari dit jaar nog meer laten zakken, tot 2%. Maar: dat verlaagde tarief wordt alleen toegepast als er een aantal voorwaarden vervuld zijn.
AANKOOP DOOR PARTICULIER
De eerste voorwaarde die vervuld moet zijn om van het verlaagde tarief te kunnen genieten, is dat het om een aankoop door particulieren gaat. De
aankoop van een woning door een vennootschap komt dus niet in aanmerking voor het verlaagde tarief. Als je als particulier een woning aankoopt samen met een vennootschap, kan het verlaagde tarief eventueel wel toegepast worden op het aandeel van die particuliere koper. Als de aankoop door meerdere personen gebeurt — bijvoorbeeld een gehuwd koppel — worden de voorwaarden voor elke koper apart beoordeeld. Het is dus mogelijk dat de ene koper op zijn deel wél van het verlaagde tarief geniet, en de andere niet.
ZUIVERE AANKOOP VAN VOLLEDIGE EIGENDOM
Het moet ook gaan om een zuivere aankoop van de volledige eigendom van de woning. De aankoop van een deel, of de aankoop van de naakte eigendom of het vruchtgebruik van de woning kan dus niet met het verlaagde tarief. Het onroerend goed moet ook een woning zijn. Dit wil zeggen: een gebouw dat — onmiddellijk of na normale onderhoudswerken of verbouwingen — moet worden gebruikt voor de huisvesting van een gezin of persoon. Bouwgronden zijn dus uitgesloten van het verlaagde tarief.
ENIGE VOLLEDIGE EIGENDOM
Je mag ook geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. De ligging van deze woning of bouwgrond, in binnen- of buitenland, speelt geen rol. Mocht je toch al eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond, dan kan je alsnog van het verlaagde tarief genieten als je die verkoopt en aantoont dat je de opbrengst gebruikt om de nieuwe woning te financieren. Voorwaarde is wel dat je die oude woning of bouwgrond hebt verkocht binnen een termijn van twee jaar vanaf de datum van de notariële aankoop van de nieuwe woning. Die termijn is iets langer — drie jaar — als je nieuwe woning een beschermd monument is, of als je je ertoe verbindt om je nieuwe stekje ingrijpend energetisch te renoveren.
DOMICILIE PLAATSEN
De laatste voorwaarde is dat je binnen de drie jaar na de notariële akte van aankoop in het bevolkingsregister moet zijn ingeschreven op het adres van de gekochte woning. Betekent dat dat één dag je domicilie op het nieuwe adres vestigen volstaat? In theorie wel, maar in realiteit zal de fiscale administratie steigeren, je domiciliëring als fiscaal misbruik beschouwen en er geen rekening mee houden. Wat een redelijketermijn is dat je gedomicilieerd moet blijven, is nergens vastgelegd, maar een paar jaar is overtuigender dan een paar maanden.
SANCTIES
Woon je niet tijdig in de nieuwe woning of is je eerste woning niet tijdig verkocht, dan zal de fiscus je aanvullende registratierechten aanrekenen. In totaal betaal je dan 12% in plaats van 2% (of 3% bij aankopen voor 2025, red.). Daarnaast betaal je nog een belastingverhoging van 20% op de aanvullende rechten. Stel: je kocht begin 2025 een woning voor 300.000 euro aan het tarief 'enige en eigen woning' en voldoet uiteindelijk niet aan de voorwaarden, dan moet je nog 10% registratiebelasting bijbetalen (30.000 euro), plus 20% belasting op die aanvullende rechten (6.000 euro in dit geval). Let wel: kun je aantonen dat er overmacht in het spel is (een juridisch geschil, echtscheiding...), dan verandert dat de zaak.
VASTGOED FLITSEN - Februari 2025