Nieuwe btw-regels in regeerakkoord De Wever-I : impact op jouw (ver)bouw-plannen

Het nieuwe regeerakkoord van De Wever-I brengt heel wat veranderingen met zich mee voor bouwers en verbouwers. Vooral de btw-regels ondergaan een grondige herziening, wat een impact kan hebben op de kosten van jouw project. Daarnaast worden ook tweede verblijven en appartementsgebouwen niet over het hoofd gezien. Kristophe Thijs van vastgoedfederatie CIB licht de belangrijkste maatregelen toe en geeft enkele praktische tips om onaangename verrassingen te vermijden.

Het Laatste Nieuws

Belangrijk om te weten: de nieuwe regels zijn nog geen wet. Voor we ingaan op de details, is het goed om te beseffen dat de aangekondigde maatregelen uit het regeerakkoord nog niet wettelijk van kracht zijn. “Het blijft dus afwachten welke wijzigingen effectief worden doorgevoerd en
vanaf wanneer," benadrukt Thijs.

1. MEER DUIDELIJKHEID OVER BTW-TARIEVEN BIJ RENOVATIE EN VERNIEUWBOUW
Een eerste maatregel is dat er duidelijke definities komen voor wat een ‘renovatie’ precies is en wanneer we over een ‘vernieuwbouw’ spreken. Dat exacte onderscheid is van belang om te bepalen welk btw-tarief je moet betalen: respectievelijk 6 of 21 procent.

“Renovatie en vernieuwbouw zijn twee termen die vaakworden gebruikt in de vastgoedsector, maar naar verschillende processen verwijzen”, legt Thijs uit. “Renovatie houdt in dat bestaande gebouwen of woningen worden opgeknapt of verbeterd. Dat kan variëren van het herstellen van gebreken, het verbeteren van de energieprestaties, tot het moderniseren van het interieur.

Het doel van renovatie is om de bestaande structuur te behouden en aan te passen aan moderne woonstandaarden en behoeften.”

“Vernieuwbouw, daarentegen, verwijst naar het bouwen van nieuwe structuren op een locatie waar eerder een gebouw was, of het vervangen van een oud gebouw door een nieuw exemplaar. Vernieuwbouw kan ook inhouden dat er nieuwe typologieën en ontwerpen worden geïntroduceerd die beter aansluiten bij hedendaagse eisen en wensen. Het belangrijkste verschil ligt dus in de aanpak.”

“Renovatiewerken aan bestaande woningen blijven genieten van het verlaagd btw-tarief van 6 procent, wat het aantrekkelijker maakt om oudere woningen energiezuiniger te maken. De voorwaarde is dat de (privé)woning minstens tien jaar oud is en de renovatie aan specifieke criteria voldoet. Daarnaast geldt het verlaagde tarief enkel voor werken die door een aannemer worden uitgevoerd. Doe-het-zelvers betalen nog steeds 21 procent btw op de aankoop van materiaal. De btw voor een vernieuwbouw blijft ook op 21 procent.”

Vandaag is er dus wel nog een gebrek aan duidelijke definities in het wetboek. Daardoor stellen btw- controleurs regelmatig bij inspecties vast dat een woning na een grondige verbouwing geen renovatie maar een vernieuwbouw is. Als bouwheer moet je dan 15 procent btw bijstorten én een boete van 10 procent en 8 procent nalatigheidsintresten ophoesten. “Je kan je hier nooit 100 procent tegen indekken. Het is daarom belangrijk voor jezelf toch wat ‘geruststellingen’ in te bouwen”, geeft Thijs mee.

2. BTW-VOORDEEL VOOR SLOOP EN HEROPBOUW WORDT VERLENGD
“De belangrijkste aankondiging van de nieuwe regering is dat het toepassingsgebied van het verlaagd btw-tarief voor sloop en heropbouw (aan 6 in plaats van 21 procent btw, red.) weer wordt uitgebreid naar leveringen”, zegt Thijs. Die maatregel zou normaal gezien op 30 juni 2025 aflopen. “Ook aankopen in vernieuwbouwprojecten van promotoren zullen dus terug aan 6 procent kunnen. De sociale voorwaarden daarvoor – het moet om een enige eigen woning en dus geen tweede woning voor verhuur gaan – blijven daarbij gelden. Voor de leveringen zal een oppervlakte van de woning van maximaal 175 vierkante meter van toepassing zijn.”

3. WIJZIGINGEN IN BTW-TARIEVEN VOOR VERWARMINGSINSTALLATIES
“De btw voor de levering en installatie van een verbrandingsketel op fossiele brandstoffen, zoals gas en mazout, wordt verhoogd van 6 naar 21 procent, in het kader van een renovatie en dus voor woningen ouder dan tien jaar”, zegt Thijs. Deze maatregel moet nog gestemd worden, dus voorlopig staat dit tarief nog op 6 procent. Het btw-tarief voor de levering en installatie van warmtepompen – zowel in renovaties als in nieuwbouwprojecten – maakt dan weer de omgekeerde beweging. “De voorbije jaren was er al een tijdelijke verlaging van het btw-tarief van 21 naar 6 procent voor warmtepompen. Die verlaging liep aanvankelijk op 31 december 2024 af. De nieuwe regering wil de energietransitie echter betaalbaarder houden. Daarom verlengen ze het verlaagde btw-tarief op warmtepompen voor woningen die jonger zijn dan tien jaar. Voor de aanschaf en plaatsing van een warmtepomp betaal je ook de komende vijf jaar 6 procent btw.”

4. VERSOEPELING REGELS VOOR VERDUURZAMING VAN APPARTEMENTSGEBOUWEN
Er is in het akkoord ook aandacht voor de duurzaamheidsproblematiek van appartementen, duidt Thijs. “Voor appartementsgebouwen wordt het VME beslissingsproces aangepast (VME staat voor Vereniging van Mede-Eigenaars, red.). Voor energetische ingrepen, zoals zonnepanelen en laadpalen, zal voortaan een gewone meerderheid voldoende zijn. Dat verlaagt de drempel voor verduurzaming in appartementsgebouwen. Momenteel kan dat enkel nog maar beslist worden met een twee derde meerderheid. De federale overheid bekijkt ook hoe ze de mogelijkheden voor VME’s kan verbeteren om kredieten aan te gaan voor energetische renovaties bijfinanciële instellingen.”

5. FEDERALE INTRESTAFTREK VOOR TWEEDE VERBLIJVEN VERDWIJNT
“Voor mensen die geleend hebben voor de aankoop van een tweede verblijf of een tweede woning die verhuurd wordt, wordt de federale interestaftrek ervan geschrapt”, zegt Thijs. “Dit betekent dat investeerders en eigenaars van onder andere huurof vakantiewoningen niet langer deze fiscale aftrek kunnen inroepen.” Vandaag is de federale intrestaftrek wel nog een belastingvoordeel voor wie leent voor vastgoed naast zijn eigen woning. De intresten worden dan afgetrokken van het belastbaar inkomen van het vastgoed. Daardoor wordt een tweede verblijf of investeringspand niet of slechts deels belast in de personenbelasting. Minister van Financiën Jan Jambon (N-VA) bevestigde al dat de schrapping ook voor lopende leningen zal gelden, weliswaar pas voor de inkomsten van 2025 en dus de belastingaangifte van 2026.

6. ANDERE AANGEKONDIGDE VERANDERINGEN
“De regering bekijkt samen met de Nationale Bank ook hoe ze de voorwaarden voor hypothecaire leningen kunnen versoepelen bij de aankoop van energiezuinig vastgoed”, zegt Thijs. “Tot slot zullen consumenten beter worden beschermd bij renovaties en verbouwingen. Een strengere beschermingsregeling wordt ingevoerd voor consumenten die hun woning verbouwen of renoveren. Dat moet hen beter beschermen tegen onverwachte kosten en misverstanden met aannemers. De details hierover zijn echter nog niet gekend.”

Vatsgoed flitsen - Weekblad CIB / 28 februari 2025